【外埠】堅決貫徹落實好國務院各項調(diào)控政策措施――劉志峰副部長在房地產(chǎn)市場形勢報告會上的講話
發(fā)布時間：2005-06-06作者：本站編輯
黨中央、國務院高度重視房地產(chǎn)市場的發(fā)展。去年以來，針對房地產(chǎn)市場發(fā)展中的突出問題，國務院把調(diào)控房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列措施，對于解決市場發(fā)展中存在的問題，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展起到了重要作用。當前，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控工作正處于十分關(guān)鍵的時期。這次會議的主要任務是，統(tǒng)一各方面思想認識，堅決貫徹落實好國務院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項決策部署，保證穩(wěn)定房價工作切實取得成效。下面，我就這次宏觀調(diào)控的有關(guān)問題談幾點意見，供大家參考。
一、宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的基本保證
對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是政府經(jīng)濟調(diào)節(jié)職能的重要組成部分。隨著住房制度改革的不斷深化，市場配置資源的基礎性地位逐步確立，成為解決居民住房問題的主渠道。政府的職能要由原來的行政式或直接的管理轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龊暧^調(diào)控、市場行為監(jiān)管和對低收入家庭提供住房保障，這三項職能是社會主義市場經(jīng)濟條件下政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展中的基本職責，是貫徹落實黨的十六大關(guān)于完善政府的經(jīng)濟調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務職能的具體體現(xiàn)，各級政府及其相關(guān)部門都必須切實行使好這三項職能。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，國務院始終高度重視市場調(diào)控、市場監(jiān)管和城鎮(zhèn)住房保障工作，及時解決住房市場化進程中出現(xiàn)的新情況和新問題，保持了房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，維護了普通居民家庭的基本住房權(quán)益。
上世紀九十年代初期，針對我國個別地區(qū)的房地產(chǎn)過熱問題，國務院果斷采取了綜合的調(diào)控措施，及時抑制了局部地區(qū)房地產(chǎn)熱的蔓延趨勢，制止了當時亂集資等擾亂經(jīng)濟秩序行為，同時也避免了房地產(chǎn)熱對國民經(jīng)濟發(fā)展造成更大的危害。隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷擴大，市場配置資源的基礎性地位逐步確立，國務院從國民經(jīng)濟發(fā)展的全局出發(fā)，分別就加快房地產(chǎn)市場發(fā)展和調(diào)控市場發(fā)展的節(jié)奏，于1998年和2003年下半年進行了兩次新的重大政策調(diào)整，取得了顯著效果。
一是，1998年以啟動居民住房消費為主要任務的調(diào)控。為應對亞洲金融危機的影響，中央作出了擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略部署，調(diào)控的任務就是要充分啟動居民住房消費，把住宅建設培育成為新的經(jīng)濟增長點。國務院下發(fā)了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)[1998]23號），實施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵居民住房消費。人民銀行調(diào)整了商業(yè)銀行個人住房消費貸款的首付款比例，對個人住房消費貸款實行優(yōu)惠利率。財政部、國家稅務總局調(diào)整了住房交易稅收政策，對個人購買或轉(zhuǎn)讓自用普通住宅，在契稅、營業(yè)稅、個人所得稅和土地增值稅征收上，給予了優(yōu)惠政策支持。這次調(diào)控，有效地啟動了居民消費，加速了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，為國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展作出了積極貢獻，達到了預期的調(diào)控目標。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，是1997年的4.2倍；商品房竣工面積4.25億平方米，是1997年的3倍；商品房銷售面積3.82億平方米，是1997年的4.8倍。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，由1998年的不到19平方米，提高到24平方米以上，城鎮(zhèn)住宅成套率超過80％。房地產(chǎn)市場的發(fā)展對于擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長、推進城鎮(zhèn)化發(fā)展、改善居民住房條件等，都發(fā)揮了重要作用。
二是，2003年以來以控制房地產(chǎn)投資過快增長為主要任務的調(diào)控。針對部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱的苗頭，《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）及時提出了加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控工作的重要性，強化了地方政府的宏觀調(diào)控責任。在深入分析國內(nèi)外房地產(chǎn)市場發(fā)展一般規(guī)律、經(jīng)驗教訓基礎上，全面系統(tǒng)地論述了調(diào)控的目標，要求實現(xiàn)“三個基本”：供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定；要求房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)。2004年二季度，針對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、增長速度過快等突出問題，為保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展，黨中央、國務院陸續(xù)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的若干措施，主要包括：治理整頓土地市場秩序、控制房地產(chǎn)開發(fā)用地供應量，嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，清理固定資產(chǎn)投資項目，端正城鎮(zhèn)建設指導思想，控制城市房屋拆遷規(guī)模等。這些措施的貫徹落實，初步控制了房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過快增長的勢頭，減輕了房地產(chǎn)開發(fā)投資增長對固定資產(chǎn)投資膨脹的影響，促進了國民經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長28.1％，增幅比一季度回落13個百分點，比2003年回落1.6個百分點。今年1―4月份增長25.9％，增幅比去年同期回落8.7個百分點。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)新購置土地面積近4億平方米，同比增長5.9％，增幅比一季度回落27.3個百分點，比2003年回落31.4個百分點。商業(yè)銀行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款1047億元，比2003年少增1086億元。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款占18.4％，比一季度下降5.9個百分點，比2003年下降5.4個百分點。商品房、商品住宅開、竣工面積和銷售面積的增幅均有較大回落。
我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗說明，政府的宏觀調(diào)控是促進市場持續(xù)健康發(fā)展的基本保證。新的城鎮(zhèn)住房體制，就是在政府宏觀調(diào)控下，充分發(fā)揮市場配置資源基礎性作用的體制。對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，是各級政府的一項長期任務。啟動居民住房消費的各項措施是宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增長也是宏觀調(diào)控。必須緊緊圍繞國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的全局，緊緊圍繞房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題，不斷加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。這次調(diào)控，是對宏觀調(diào)控實踐經(jīng)驗的總結(jié)，是多年來市場調(diào)控實踐的繼續(xù)和發(fā)展，是解決當前市場問題、保證市場健康發(fā)展的新的重大舉措。這次調(diào)控中的各項政策措施，進一步明確了各級政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展中的責任，完善了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控機制。
二、正確認識這次調(diào)控的主要任務、指導思想和基本思路
第一，堅持以穩(wěn)定房價為主要任務。正確行使政府的調(diào)控職能，必須緊緊圍繞調(diào)控的目標和任務。去年以來，房地產(chǎn)市場發(fā)展中的主要問題是：一是，商品房價格上漲過快。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2004年商品房平均價格同比增長14.4％，其中商品住宅價格同比增長15.2％，首次出現(xiàn)兩位數(shù)增長，首次超過居民收入增長；少數(shù)城市房價漲幅超過20％。今年1-4月，商品房、商品住房平均價格同比又增長11.9％和12.9％。全國看，房價過快上漲呈蔓延態(tài)勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海城市向其他地區(qū)擴展。二是，部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大。去年投資同比增長28.1％，今年1-4月同比增長25.1％，今年的投資增長是在去年同期較高增幅基礎上的增長，特別是個別地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資，超過全社會固定資產(chǎn)投資的50％，是推動當?shù)厝鐣潭ㄙY產(chǎn)投資膨脹的重要因素。三是，商品房結(jié)構(gòu)性問題進一步凸現(xiàn)。住宅和非住宅的供應結(jié)構(gòu)不合理；商品住宅中，中小戶型、中低價位普通商品住房供應不足，其銷售面積占總銷售面積的比例呈下降趨勢。2004年全國經(jīng)濟適用住房投資出現(xiàn)負增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6.1％下降到4.6％，今年1-4月進一步下降到2.6％。四是，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂，表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為。
這些問題中，房價問題是市場運行狀況的綜合反映。房價受供求規(guī)律、價值規(guī)律和市場競爭規(guī)則的影響?？偭科胶馐潜３謨r格總水平穩(wěn)定的基礎，結(jié)構(gòu)合理是順利實現(xiàn)市場交易、保證總量平衡的前提。供求總量關(guān)系、供求結(jié)構(gòu)關(guān)系中存在的問題，都最終表現(xiàn)為市場價格的變動。市場價格變動趨勢，影響投資和消費決策；穩(wěn)定的價格預期，是引導資源合理配置、引導理性投資和消費、促進結(jié)構(gòu)優(yōu)化的主要因素。去年以來商品房價格持續(xù)上漲，有合理因素，但也有許多不合理因素。從供應情況看，供應結(jié)構(gòu)不合理，中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足，以及商品房開發(fā)建設成本上升，都是推動房價上漲的原因。從需求情況看，投機、投資性購房過旺；城市建設中拆遷規(guī)模擴大，被動性需求增長過快；改善性需求過度?？傮w看，我國房地產(chǎn)市場已進入新的發(fā)展階段。市場運行中的主要矛盾，已由過去多年的需求不足轉(zhuǎn)變?yōu)榫植啃浴⒔Y(jié)構(gòu)性的需求增長過快。市場需求偏大、供求矛盾突出、供求結(jié)構(gòu)失衡，是推動去年以來房價過快上漲的主要因素。房價的過快上漲，又引發(fā)了投機、投資性購房過快增長，進一步加劇了房價過快上漲態(tài)勢。加上個別開發(fā)商和中介機構(gòu)炒作，使個別城市的一些項目出現(xiàn)非理性上漲。在長三角部分中心城市，投機投資性購房占20％左右，少數(shù)區(qū)域個別樓盤的投機投資性購房甚至占60％以上。造成這種現(xiàn)象的主要原因是法律法規(guī)不健全和執(zhí)法不嚴。投機炒作對市場健康發(fā)展具有破壞性，但投機與正常投資購房很難明確界定，法律上就不容易予以規(guī)定和限制。同時，現(xiàn)行的法律法規(guī)沒有得到嚴格執(zhí)行，監(jiān)管不到位，比如虛假廣告、哄抬房價等。由于這些原因，一段時期以來，一些地方房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)了高房價與低租金并存（房價持續(xù)較快上漲，而房租基本平穩(wěn)或略有上漲）、買賣市場火爆與租賃市場平淡并存、開發(fā)商低空置與社會高“空關(guān)”并存（統(tǒng)計顯示的未售出新建商品住宅空置量持續(xù)下降，而已被購買的住宅空關(guān)閑置的增多）等不合理現(xiàn)象。因此這次房地產(chǎn)市場調(diào)控的中心任務，就是要緊緊圍繞穩(wěn)定房價工作，采取綜合措施，實施綜合治理。
第二，堅持正確的指導思想。一是，立足于促進國民經(jīng)濟和社會穩(wěn)定發(fā)展。2004年全社會固定資產(chǎn)投資7萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資約1.32萬億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達18.8％，比1998年提高了6.1個百分點。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)的投資和消費與金融關(guān)系密切，是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房屋價格與解決居民住房問題關(guān)系密切。房地產(chǎn)市場問題既是重大經(jīng)濟問題，也是重大社會問題，與經(jīng)濟社會穩(wěn)定發(fā)展關(guān)系十分密切。房價的持續(xù)上漲，也容易助長投機行為，形成泡沫，影響金融安全、經(jīng)濟穩(wěn)定、社會安定。促進國民經(jīng)濟和社會穩(wěn)定發(fā)展，是《意見》的基本指導思想之一。
二是，立足于維護普通居民的基本住房權(quán)益。房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本目的，是解決普通居民的住房問題，推動全面建設小康社會的進程。既要面向市場，滿足高收入家庭的住房需求；更應當面向普通百姓，維護普通居民的基本住房權(quán)益。穩(wěn)定房價工作的根本出發(fā)點，就是減輕中低收入家庭的住房負擔，維護普通居民的基本住房權(quán)益?！兑庖姟返母黜棿胧ㄔ黾又械蛢r位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應、完善廉租住房制度、明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標準、整頓規(guī)范市場秩序等，都有利于保護普通居民改善居住條件的合理需求。
三是，立足于以經(jīng)濟手段為主的綜合調(diào)控。這次調(diào)控，堅持遵循經(jīng)濟規(guī)律，主要采用土地、信貸和財稅等經(jīng)濟政策調(diào)節(jié)。通過土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，調(diào)節(jié)土地供應總量與供應結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)市場供應總量、供應結(jié)構(gòu)產(chǎn)生直接影響。通過銀行信貸和稅收調(diào)節(jié)等措施，合理引導投資和消費的總量及方向。這次調(diào)控，還著重加強了各項調(diào)控措施間的協(xié)調(diào)和配合。通過各種經(jīng)濟調(diào)控措施的協(xié)調(diào)、通過法律手段的配合以及各級政府之間調(diào)控措施的合理組合，形成政策合力，確保穩(wěn)定房價工作取得實效。如通過城市總體規(guī)劃和近期建設規(guī)劃，直接規(guī)定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，有效調(diào)控供應結(jié)構(gòu)。
第三，堅持實行供應和需求雙向調(diào)節(jié)、綜合治理的思路。這次調(diào)控的總體思路是：完善供給、控制需求、政策引導、規(guī)范市場。《意見》既強調(diào)了供應結(jié)構(gòu)調(diào)整，更突出了需求調(diào)控；在需求調(diào)控中，又強調(diào)了稅收調(diào)節(jié)，突出了打擊房屋投機等非理性需求等調(diào)控重點。一是，充分發(fā)揮市場機制的自我調(diào)節(jié)作用。根據(jù)市場供求關(guān)系，遵循經(jīng)濟規(guī)律，實行供應和需求雙向調(diào)節(jié)。在供應調(diào)整中，《意見》要求增加中低價位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應，控制中低價位普通商品住房的價格。這既是優(yōu)化市場供應結(jié)構(gòu)、滿足中低收入家庭購房需要的主要途徑，也是穩(wěn)定房價的重要措施。要求完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，以財政預算安排為主切實落實廉租住房資金來源，擴大廉租住房制度覆蓋面，保障困難家庭的基本住房需求。在需求調(diào)控中，明確了享受優(yōu)惠政策的普通住房的標準，嚴格稅收征管，加強了稅收對投資和消費的引導作用。二是，堅持強化法治，綜合治理。國務院根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，決定禁止未取得產(chǎn)權(quán)證書的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓，遏制期房炒作。同時，要求強化市場監(jiān)管，加強市場準入管理，把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，作為這次穩(wěn)定房價工作的重要內(nèi)容?！兑庖姟窂娬{(diào)，對囤積房源、發(fā)布不實價格信息、哄抬房價等行為，要嚴肅查處；對情節(jié)嚴重、性質(zhì)惡劣的，建設部會同有關(guān)部門要及時依法從重處罰。
國務院還明確了這次調(diào)控的基本原則?；驹瓌t是，積極穩(wěn)妥，把握力度；突出重點，區(qū)別對待；因地制宜，分類指導；強化法治，加強監(jiān)管。強調(diào)要切實解決市場發(fā)展中存在的問題，特別是消除容易引起泡沫的因素，控制好發(fā)展的節(jié)奏，發(fā)揮好房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟的持續(xù)的推動作用。調(diào)控是為了更好的發(fā)展，決不是打壓房地產(chǎn)。國家出臺的統(tǒng)一政策著眼于解決普遍性的問題，同時強調(diào)因地制宜，分類指導?！兑庖姟返呢瀼芈鋵?，有利于促進房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展，防止市場出現(xiàn)大的起伏，鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控的成果；有利于保障城鎮(zhèn)中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促進社會主義和諧社會的建設?！兑庖姟返陌l(fā)布實施，是政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控能力進一步增強的重要標志。
三、國務院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控決策的貫徹落實情況
這次以穩(wěn)定房價為中心任務的市場調(diào)控工作，自今年初陸續(xù)展開。根據(jù)國務院領導批示精神，春節(jié)前后，建設部分別召開國務院有關(guān)部門、部分城市相關(guān)部門和專家學者、房地產(chǎn)企業(yè)座談會，對市場運行狀況進行了深入分析，對部分城市房價上漲過快問題進行了專題調(diào)研，形成了宏觀調(diào)控的基本思路和有關(guān)政策建議。3月份以來，國務院辦公廳兩次聽取了建設部等有關(guān)部門的匯報。3月下旬，國務院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)電[2005]8號）。為鞏固和發(fā)展調(diào)控成果，4月27日，國務院第88次常務會議，研究了下一步調(diào)控的指導思想、總體思路和基本原則，原則通過了建設部等部門提出的意見和建議。5月11日，國務院辦公廳公布了《意見》，明確了調(diào)控的主要政策措施。從這段時期的工作情況看，國務院關(guān)于穩(wěn)定房價的各項部署，得到了社會各界的廣泛支持和擁護，有關(guān)措施得到了較好的貫徹落實。
第一，國務院有關(guān)部門密切配合，加快配套政策的制定工作。根據(jù)國務院的統(tǒng)一部署，建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局、銀監(jiān)會等相關(guān)部門，認識高度統(tǒng)一，按照各自的職能分工，加快制定和出臺有關(guān)的配套政策。建設部下發(fā)了建住房 [2005]33號明電，對涉及建設系統(tǒng)的各項工作作出具體部署，提出了明確要求。國家稅務總局、財政部、建設部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號），明確了征收營業(yè)稅的政策界限、征管措施，以及地方稅務部門、財政部門、房地產(chǎn)管理部門和城市規(guī)劃部門在執(zhí)行稅收政策中的職責。國土資源部下發(fā)明電，要求各地認真貫徹《通知》，及時反饋落實情況。3月中旬，人民銀行即調(diào)整了個人住房貸款利率和最低首付款比例。人民銀行各分行、省會城市中心支行建立房地產(chǎn)金融聯(lián)席會議制度，加大“窗口指導”力度。銀監(jiān)會要求各國有商業(yè)銀行和股份制銀行對房地產(chǎn)貸款業(yè)務開展自查，并組織銀監(jiān)局進行現(xiàn)場檢查，督促商業(yè)銀行針對問題進行整改。建設部、國土地資源部還分別召開地方主管部門座談會，統(tǒng)一思想，交流經(jīng)驗，研究部署落實工作。
第二，地方各級政府認真貫徹國務院的決策部署。各地高度重視穩(wěn)定房價工作。上海市多次召開市委常委會和政府常務會議，分析市場變化，研究貫徹措施。福建、江蘇、廣東、湖北、山東、遼寧、天津、云南、海南、河南，以及杭州、南京、沈陽等地黨委、政府領導同志召開專門會議聽取有關(guān)部門匯報，研究市場調(diào)控的具體措施。目前，多數(shù)地區(qū)政府已經(jīng)下發(fā)了穩(wěn)定住房價格的貫徹意見。各地已采取的措施主要是：
一是，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。天津市2005年在主城區(qū)安排普通商品住宅用地600公頃；要求新上市的商品住宅中，80％是中低價位普通商品住房。江蘇省要求，各市、縣普通商品住房中，中小戶型的比例一般要達到60％。上海市加快推進落實配套商品房和中低價普通商品住房兩個“1000萬”。青島市明確，2005年和2006年，每年從土地儲備中拿出1000畝土地，用于中低價位普通商品住房建設，使中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房占住房供應總量的80％以上。
二是，加快住房保障制度建設。云南省確定年內(nèi)啟動1000萬平方米的經(jīng)濟適用住房；省財政專項補助建設資金5000萬元，用于解決“雙困戶”的居住問題；全省2005年新增廉租住房1800套，惠及6000“雙困人員”。北京市擬在“十一五”期間推出經(jīng)濟適用住房1000萬平方米，其中2008年前推出800萬平方米。天津市計劃今年建設保障性住房241萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房160萬平方米，實物還遷房58萬平方米，經(jīng)濟租賃房7萬平方米，廉租住房16萬平方米。江蘇省要求各市、縣到2006年底基本解決城市最低收入住房困難家庭住房需求問題。
三是，嚴格控制被動性需求。各省、自治區(qū)、直轄市為防止拆遷規(guī)模反彈，加大了對拆遷計劃的管理，嚴格控制拆遷帶來的被動性需求的過快增長。
四是，加強市場準入和銷售管理。江蘇省規(guī)定，不具備相應房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，不得參加商品房項目用地的招投標，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。南京、杭州等城市通過建立網(wǎng)上合同備案和樓盤表等措施，加強了對每一樓盤的銷售監(jiān)測，實時公布房價漲幅排行榜、轉(zhuǎn)手率排行榜，遏止投機炒房行為。深圳市開展了房地產(chǎn)廣告專項整頓，違規(guī)發(fā)布廣告并且不按要求整改，或達不到整改要求的9個樓盤，已被責令暫停售房業(yè)務。杭州市出臺了《關(guān)于進一步加強和規(guī)范杭州市商品房預（銷）售經(jīng)營管理的通知》和《關(guān)于進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序的通知》，成都市出臺了《關(guān)于進一步加強商品房銷售管理的通知》，促進了市場行為的規(guī)范。
隨著各項調(diào)控措施的逐步實施，在一系列政策措施的綜合作用下，房地產(chǎn)市場運行并已出現(xiàn)積極變化。從部分城市情況看，5月份以來商品住房成交量明顯下降，價格上漲趨緩，部分城市有所下降；二手住房掛牌量明顯增加，成交量也因6月1日起調(diào)整營業(yè)稅政策而短期內(nèi)明顯增加。遏制投機炒作效果初步顯現(xiàn)。消費者觀望心態(tài)濃厚，購房行為漸趨理性，一些地區(qū)新開盤項目不再出現(xiàn)過去排隊購房的場面；部分原準備短期轉(zhuǎn)手住房的投資者，開始轉(zhuǎn)向長期出租。但是，必須清醒地看到，這些調(diào)控效果還只是初步的，市場發(fā)展態(tài)勢的變化更多反映的還只是心理預期的變化，房價漲幅總體上還處于高位。市場發(fā)展也表現(xiàn)出明顯的區(qū)域性差異。一些投資投機性需求量較大、供求矛盾突出、房價上漲較快的東部沿海和內(nèi)地部分中心城市，特別是近期措施得力的地方，政策效應表現(xiàn)得更加明顯些。下一步，在繼續(xù)關(guān)注東部沿海地區(qū)和一些中心城市房價變化的同時，也要關(guān)注中西部地區(qū)出現(xiàn)的新情況、新問題及其發(fā)展走勢，加強分類指導。
四、突出重點，齊心合力，落實好各項調(diào)控措施
《意見》圍繞穩(wěn)定住房價格這個主線，綜合運用規(guī)劃、土地、稅收、金融等措施，結(jié)合住房保障制度建設和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，明確了有關(guān)的政策措施。目前，關(guān)鍵是要統(tǒng)一思想，狠抓落實。對此，政府、企業(yè)和媒體等方面，都承擔著相應的責任，要齊心合力，保證各項調(diào)控政策的貫徹落實。
第一，地方政府要切實擔負起穩(wěn)定房價的責任。要全面學習領會國務院關(guān)于穩(wěn)定住房價格的一系列重要決策，自覺服從國家宏觀調(diào)控大局，增強全局意識和責任意識，切實把思想和行動統(tǒng)一到中央對當前房地產(chǎn)市場形勢的判斷上來，統(tǒng)一到中央的決策部署上來，統(tǒng)一到樹立和落實科學的發(fā)展觀和正確的政績觀上來。正確處理房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟全局的關(guān)系，正確處理地區(qū)發(fā)展和全國保持平穩(wěn)較快發(fā)展的關(guān)系。堅決維護國家宏觀調(diào)控的統(tǒng)一性、權(quán)威性、有效性，做到令行禁止。建設（房地產(chǎn)）主管部門是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的牽頭部門，在規(guī)范房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定房價方面負有重要責任。要在當?shù)卣念I導下，認真做好組織實施和協(xié)調(diào)工作。屬于建設（房地產(chǎn)、規(guī)劃）主管部門自身職責范圍內(nèi)的事項，要抓緊抓實；涉及土地、財稅、金融等調(diào)控政策的落實工作，要主動協(xié)調(diào)，密切配合，確保國務院各項調(diào)控政策措施落到實處。要深入分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場形勢，認真查找市場發(fā)展中存在的突出問題和潛在的矛盾，增強調(diào)控工作的針對性，因地制宜做好當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。要密切關(guān)注各項調(diào)控政策實施后的市場走勢，及時研究新情況、新問題。
當前工作的重點，包括以下七個方面：一是運用好土地、規(guī)劃調(diào)控手段，改善供應結(jié)構(gòu)，著力增加普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應。二是堅決執(zhí)行禁止期房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，遏制投機炒作行為。三是加強房地產(chǎn)市場專項整治，依法嚴肅查處擾亂市場秩序、哄抬房價行為。四是抓好享受優(yōu)惠政策普通商品住房具體標準的制定和落實工作。五是嚴格執(zhí)行住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅調(diào)整政策，加強稅收征管。六是抓住機遇，加快推進住房保障制度建設。七是加快市場信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測，增強市場信息透明度，穩(wěn)定市場預期。
第二，企業(yè)要誠實守信，規(guī)范經(jīng)營。各類房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)市場經(jīng)營活動的主體，是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要力量。因此，企業(yè)的依法規(guī)范經(jīng)營是市場健康運行的基礎，市場的健康運行是企業(yè)長遠發(fā)展的保證。多年來，房地產(chǎn)開發(fā)、中介、物業(yè)管理企業(yè)在促進住房市場化，提升住房品質(zhì)，改善老百姓住房條件，促進經(jīng)濟社會發(fā)展等方面作出了積極貢獻。國務院作出穩(wěn)定房價的重大決策以來，一批骨干企業(yè)積極響應，加強行業(yè)自律，自覺抵制市場經(jīng)營活動中的不良行為。南京市棲霞房地產(chǎn)開發(fā)公司等60多家企業(yè)發(fā)出倡議，表示嚴格自律，規(guī)范銷售，杜絕以任何形式炒作樓盤、哄抬房價。成都市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)起，成都萬科、成都置信等52家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)名簽署了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范交易行為誠信承諾書》，向社會公布了誠信交易；預售許可證前，不搞排號認購、內(nèi)部認訂；不發(fā)布虛假、違法銷售廣告；杜絕“一房兩售”；不短斤少量；不協(xié)助炒房；不蓄意囤積房源，不變相哄抬房價等十二條承諾。江西省部分大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)向全省同行發(fā)出十條倡議，把控制房價過快上漲、確保市場健康有序發(fā)展作為自己的社會責任。他們的行動，代表了絕大多數(shù)有社會責任感的企業(yè)對于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的要求。
但是，我們也要看到市場經(jīng)營中的一些違法違規(guī)行為仍時有發(fā)生，擾亂市場秩序，引起了群眾的強烈不滿。前不久，上海市查處了開發(fā)企業(yè)串通中介機構(gòu)訂立虛假合同、虛報信息、哄抬房價、炒賣期房等違法違規(guī)行為的7個典型案例。深圳市查處了違規(guī)發(fā)布廣告的9個樓盤。杭州市也公開查處了金達開發(fā)公司在項目預售中，連續(xù)訂立和撤銷虛假商品房預定合同、搶注預售房源等違規(guī)預售行為。目前，在開發(fā)環(huán)節(jié)存在的問題，主要表現(xiàn)為：未取得開發(fā)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)；不執(zhí)行國家關(guān)于房地產(chǎn)項目資本金管理的規(guī)定，采取虛假出資、騙取貸款等方式從事項目開發(fā)；不履行項目規(guī)劃審批條件，擅自突破建筑容積率等指標，增加層數(shù)、建筑面積等獲取超額收益；通過分解項目、不履行開竣工以及銷售價格、套型面積等項目建設要求，延緩項目開發(fā)進度、囤積炒賣土地；拖欠工程款和農(nóng)民工工資。在交易環(huán)節(jié)存在的問題，主要表現(xiàn)為：開發(fā)商、中介機構(gòu)和媒體聯(lián)合，惡意炒作，虛構(gòu)買賣合同，囤積房源，哄抬房價；一些開發(fā)企業(yè)不向購房人出具商品房買賣合同示范文本，欺瞞購房人，損害消費者的合法權(quán)益；有的開發(fā)企業(yè)串通房屋測繪機構(gòu)，多算建筑面積，或者不合理地加大公用部位分攤面積；有的提供不實價格和銷售進度信息，誘騙消費者爭購；有的中介機構(gòu)利用合同欺詐或通過假冒房主、串通真房主以假出租、出售等方式騙取中介費。這些行為嚴重影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，損害了行業(yè)的整體形象，也是造成部分城市的部分項目房價非理性上漲的重要原因。
解決上述問題，要靠健全法制和嚴格執(zhí)法，也要靠更多的企業(yè)誠實守信、依法經(jīng)營。骨干企業(yè)對維護市場秩序負有重要責任，對行業(yè)發(fā)展具有引導和示范作用。一是要正確認識和判斷當前房地產(chǎn)市場形勢，自覺地適應國家宏觀調(diào)控政策，把企業(yè)的長遠發(fā)展與市場的健康發(fā)展緊密聯(lián)系起來。二是要增強社會責任感。在經(jīng)營活動中，要尊重、保護一切利益相關(guān)主體的權(quán)益。要加強企業(yè)品牌建設，使企業(yè)的核心價值觀與國家提倡的價值觀、發(fā)展觀緊密結(jié)合起來。三是要依法經(jīng)營、誠信經(jīng)營。嚴格遵守國家法律法規(guī)的規(guī)定，自覺遵守行業(yè)規(guī)則和市場規(guī)范的要求，做到誠信守法，加強企業(yè)自律，規(guī)范自身經(jīng)營行為，堅決杜絕囤積土地、哄抬房價等違法違規(guī)行為。
此外，要堅持正確的輿論導向。《意見》公布后，建設部會同有關(guān)部門即安排了答記者問、接受央視焦點訪談欄目采訪等一系列政策解釋和宣傳引導工作，新華社、人民日報、經(jīng)濟日報、中央電視臺、中央人民廣播電臺等主流媒體進行了大量正面報道，總體反映較好。但一些地方也反映，有些非主流媒體將中央調(diào)控政策片面解讀為政府要打壓房價，將個別情況、個別案例渲染成房價整體大跌，在一定程度上已影響到正常的市場心理預期。在這里，我希望廣大媒體從維護宏觀調(diào)控大局，維護群眾切身利益的角度，多作正面宣傳引導；同時，對于擾亂市場秩序、哄抬房價等違法違規(guī)行為，也要實事求是地予以揭露，如實報道。
同志們，當前我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控正處于關(guān)鍵時期，穩(wěn)定住房價格還有大量工作要做。各級房地產(chǎn)管理部門，要充分認識自己肩負的重任，堅定不移的貫徹落實好國務院的各項部署，確保穩(wěn)定房價工作取得預期目標，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
一、宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的基本保證
對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是政府經(jīng)濟調(diào)節(jié)職能的重要組成部分。隨著住房制度改革的不斷深化，市場配置資源的基礎性地位逐步確立，成為解決居民住房問題的主渠道。政府的職能要由原來的行政式或直接的管理轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龊暧^調(diào)控、市場行為監(jiān)管和對低收入家庭提供住房保障，這三項職能是社會主義市場經(jīng)濟條件下政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展中的基本職責，是貫徹落實黨的十六大關(guān)于完善政府的經(jīng)濟調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務職能的具體體現(xiàn)，各級政府及其相關(guān)部門都必須切實行使好這三項職能。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，國務院始終高度重視市場調(diào)控、市場監(jiān)管和城鎮(zhèn)住房保障工作，及時解決住房市場化進程中出現(xiàn)的新情況和新問題，保持了房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，維護了普通居民家庭的基本住房權(quán)益。
上世紀九十年代初期，針對我國個別地區(qū)的房地產(chǎn)過熱問題，國務院果斷采取了綜合的調(diào)控措施，及時抑制了局部地區(qū)房地產(chǎn)熱的蔓延趨勢，制止了當時亂集資等擾亂經(jīng)濟秩序行為，同時也避免了房地產(chǎn)熱對國民經(jīng)濟發(fā)展造成更大的危害。隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷擴大，市場配置資源的基礎性地位逐步確立，國務院從國民經(jīng)濟發(fā)展的全局出發(fā)，分別就加快房地產(chǎn)市場發(fā)展和調(diào)控市場發(fā)展的節(jié)奏，于1998年和2003年下半年進行了兩次新的重大政策調(diào)整，取得了顯著效果。
一是，1998年以啟動居民住房消費為主要任務的調(diào)控。為應對亞洲金融危機的影響，中央作出了擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略部署，調(diào)控的任務就是要充分啟動居民住房消費，把住宅建設培育成為新的經(jīng)濟增長點。國務院下發(fā)了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)[1998]23號），實施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵居民住房消費。人民銀行調(diào)整了商業(yè)銀行個人住房消費貸款的首付款比例，對個人住房消費貸款實行優(yōu)惠利率。財政部、國家稅務總局調(diào)整了住房交易稅收政策，對個人購買或轉(zhuǎn)讓自用普通住宅，在契稅、營業(yè)稅、個人所得稅和土地增值稅征收上，給予了優(yōu)惠政策支持。這次調(diào)控，有效地啟動了居民消費，加速了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，為國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展作出了積極貢獻，達到了預期的調(diào)控目標。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，是1997年的4.2倍；商品房竣工面積4.25億平方米，是1997年的3倍；商品房銷售面積3.82億平方米，是1997年的4.8倍。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，由1998年的不到19平方米，提高到24平方米以上，城鎮(zhèn)住宅成套率超過80％。房地產(chǎn)市場的發(fā)展對于擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長、推進城鎮(zhèn)化發(fā)展、改善居民住房條件等，都發(fā)揮了重要作用。
二是，2003年以來以控制房地產(chǎn)投資過快增長為主要任務的調(diào)控。針對部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱的苗頭，《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）及時提出了加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控工作的重要性，強化了地方政府的宏觀調(diào)控責任。在深入分析國內(nèi)外房地產(chǎn)市場發(fā)展一般規(guī)律、經(jīng)驗教訓基礎上，全面系統(tǒng)地論述了調(diào)控的目標，要求實現(xiàn)“三個基本”：供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定；要求房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)。2004年二季度，針對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、增長速度過快等突出問題，為保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展，黨中央、國務院陸續(xù)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的若干措施，主要包括：治理整頓土地市場秩序、控制房地產(chǎn)開發(fā)用地供應量，嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，清理固定資產(chǎn)投資項目，端正城鎮(zhèn)建設指導思想，控制城市房屋拆遷規(guī)模等。這些措施的貫徹落實，初步控制了房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過快增長的勢頭，減輕了房地產(chǎn)開發(fā)投資增長對固定資產(chǎn)投資膨脹的影響，促進了國民經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長28.1％，增幅比一季度回落13個百分點，比2003年回落1.6個百分點。今年1―4月份增長25.9％，增幅比去年同期回落8.7個百分點。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)新購置土地面積近4億平方米，同比增長5.9％，增幅比一季度回落27.3個百分點，比2003年回落31.4個百分點。商業(yè)銀行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款1047億元，比2003年少增1086億元。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款占18.4％，比一季度下降5.9個百分點，比2003年下降5.4個百分點。商品房、商品住宅開、竣工面積和銷售面積的增幅均有較大回落。
我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗說明，政府的宏觀調(diào)控是促進市場持續(xù)健康發(fā)展的基本保證。新的城鎮(zhèn)住房體制，就是在政府宏觀調(diào)控下，充分發(fā)揮市場配置資源基礎性作用的體制。對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，是各級政府的一項長期任務。啟動居民住房消費的各項措施是宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增長也是宏觀調(diào)控。必須緊緊圍繞國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的全局，緊緊圍繞房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題，不斷加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。這次調(diào)控，是對宏觀調(diào)控實踐經(jīng)驗的總結(jié)，是多年來市場調(diào)控實踐的繼續(xù)和發(fā)展，是解決當前市場問題、保證市場健康發(fā)展的新的重大舉措。這次調(diào)控中的各項政策措施，進一步明確了各級政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展中的責任，完善了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控機制。
二、正確認識這次調(diào)控的主要任務、指導思想和基本思路
第一，堅持以穩(wěn)定房價為主要任務。正確行使政府的調(diào)控職能，必須緊緊圍繞調(diào)控的目標和任務。去年以來，房地產(chǎn)市場發(fā)展中的主要問題是：一是，商品房價格上漲過快。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2004年商品房平均價格同比增長14.4％，其中商品住宅價格同比增長15.2％，首次出現(xiàn)兩位數(shù)增長，首次超過居民收入增長；少數(shù)城市房價漲幅超過20％。今年1-4月，商品房、商品住房平均價格同比又增長11.9％和12.9％。全國看，房價過快上漲呈蔓延態(tài)勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海城市向其他地區(qū)擴展。二是，部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大。去年投資同比增長28.1％，今年1-4月同比增長25.1％，今年的投資增長是在去年同期較高增幅基礎上的增長，特別是個別地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資，超過全社會固定資產(chǎn)投資的50％，是推動當?shù)厝鐣潭ㄙY產(chǎn)投資膨脹的重要因素。三是，商品房結(jié)構(gòu)性問題進一步凸現(xiàn)。住宅和非住宅的供應結(jié)構(gòu)不合理；商品住宅中，中小戶型、中低價位普通商品住房供應不足，其銷售面積占總銷售面積的比例呈下降趨勢。2004年全國經(jīng)濟適用住房投資出現(xiàn)負增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6.1％下降到4.6％，今年1-4月進一步下降到2.6％。四是，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂，表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為。
這些問題中，房價問題是市場運行狀況的綜合反映。房價受供求規(guī)律、價值規(guī)律和市場競爭規(guī)則的影響?？偭科胶馐潜３謨r格總水平穩(wěn)定的基礎，結(jié)構(gòu)合理是順利實現(xiàn)市場交易、保證總量平衡的前提。供求總量關(guān)系、供求結(jié)構(gòu)關(guān)系中存在的問題，都最終表現(xiàn)為市場價格的變動。市場價格變動趨勢，影響投資和消費決策；穩(wěn)定的價格預期，是引導資源合理配置、引導理性投資和消費、促進結(jié)構(gòu)優(yōu)化的主要因素。去年以來商品房價格持續(xù)上漲，有合理因素，但也有許多不合理因素。從供應情況看，供應結(jié)構(gòu)不合理，中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足，以及商品房開發(fā)建設成本上升，都是推動房價上漲的原因。從需求情況看，投機、投資性購房過旺；城市建設中拆遷規(guī)模擴大，被動性需求增長過快；改善性需求過度?？傮w看，我國房地產(chǎn)市場已進入新的發(fā)展階段。市場運行中的主要矛盾，已由過去多年的需求不足轉(zhuǎn)變?yōu)榫植啃浴⒔Y(jié)構(gòu)性的需求增長過快。市場需求偏大、供求矛盾突出、供求結(jié)構(gòu)失衡，是推動去年以來房價過快上漲的主要因素。房價的過快上漲，又引發(fā)了投機、投資性購房過快增長，進一步加劇了房價過快上漲態(tài)勢。加上個別開發(fā)商和中介機構(gòu)炒作，使個別城市的一些項目出現(xiàn)非理性上漲。在長三角部分中心城市，投機投資性購房占20％左右，少數(shù)區(qū)域個別樓盤的投機投資性購房甚至占60％以上。造成這種現(xiàn)象的主要原因是法律法規(guī)不健全和執(zhí)法不嚴。投機炒作對市場健康發(fā)展具有破壞性，但投機與正常投資購房很難明確界定，法律上就不容易予以規(guī)定和限制。同時，現(xiàn)行的法律法規(guī)沒有得到嚴格執(zhí)行，監(jiān)管不到位，比如虛假廣告、哄抬房價等。由于這些原因，一段時期以來，一些地方房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)了高房價與低租金并存（房價持續(xù)較快上漲，而房租基本平穩(wěn)或略有上漲）、買賣市場火爆與租賃市場平淡并存、開發(fā)商低空置與社會高“空關(guān)”并存（統(tǒng)計顯示的未售出新建商品住宅空置量持續(xù)下降，而已被購買的住宅空關(guān)閑置的增多）等不合理現(xiàn)象。因此這次房地產(chǎn)市場調(diào)控的中心任務，就是要緊緊圍繞穩(wěn)定房價工作，采取綜合措施，實施綜合治理。
第二，堅持正確的指導思想。一是，立足于促進國民經(jīng)濟和社會穩(wěn)定發(fā)展。2004年全社會固定資產(chǎn)投資7萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資約1.32萬億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達18.8％，比1998年提高了6.1個百分點。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)的投資和消費與金融關(guān)系密切，是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房屋價格與解決居民住房問題關(guān)系密切。房地產(chǎn)市場問題既是重大經(jīng)濟問題，也是重大社會問題，與經(jīng)濟社會穩(wěn)定發(fā)展關(guān)系十分密切。房價的持續(xù)上漲，也容易助長投機行為，形成泡沫，影響金融安全、經(jīng)濟穩(wěn)定、社會安定。促進國民經(jīng)濟和社會穩(wěn)定發(fā)展，是《意見》的基本指導思想之一。
二是，立足于維護普通居民的基本住房權(quán)益。房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本目的，是解決普通居民的住房問題，推動全面建設小康社會的進程。既要面向市場，滿足高收入家庭的住房需求；更應當面向普通百姓，維護普通居民的基本住房權(quán)益。穩(wěn)定房價工作的根本出發(fā)點，就是減輕中低收入家庭的住房負擔，維護普通居民的基本住房權(quán)益?！兑庖姟返母黜棿胧ㄔ黾又械蛢r位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應、完善廉租住房制度、明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標準、整頓規(guī)范市場秩序等，都有利于保護普通居民改善居住條件的合理需求。
三是，立足于以經(jīng)濟手段為主的綜合調(diào)控。這次調(diào)控，堅持遵循經(jīng)濟規(guī)律，主要采用土地、信貸和財稅等經(jīng)濟政策調(diào)節(jié)。通過土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，調(diào)節(jié)土地供應總量與供應結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)市場供應總量、供應結(jié)構(gòu)產(chǎn)生直接影響。通過銀行信貸和稅收調(diào)節(jié)等措施，合理引導投資和消費的總量及方向。這次調(diào)控，還著重加強了各項調(diào)控措施間的協(xié)調(diào)和配合。通過各種經(jīng)濟調(diào)控措施的協(xié)調(diào)、通過法律手段的配合以及各級政府之間調(diào)控措施的合理組合，形成政策合力，確保穩(wěn)定房價工作取得實效。如通過城市總體規(guī)劃和近期建設規(guī)劃，直接規(guī)定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，有效調(diào)控供應結(jié)構(gòu)。
第三，堅持實行供應和需求雙向調(diào)節(jié)、綜合治理的思路。這次調(diào)控的總體思路是：完善供給、控制需求、政策引導、規(guī)范市場。《意見》既強調(diào)了供應結(jié)構(gòu)調(diào)整，更突出了需求調(diào)控；在需求調(diào)控中，又強調(diào)了稅收調(diào)節(jié)，突出了打擊房屋投機等非理性需求等調(diào)控重點。一是，充分發(fā)揮市場機制的自我調(diào)節(jié)作用。根據(jù)市場供求關(guān)系，遵循經(jīng)濟規(guī)律，實行供應和需求雙向調(diào)節(jié)。在供應調(diào)整中，《意見》要求增加中低價位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應，控制中低價位普通商品住房的價格。這既是優(yōu)化市場供應結(jié)構(gòu)、滿足中低收入家庭購房需要的主要途徑，也是穩(wěn)定房價的重要措施。要求完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，以財政預算安排為主切實落實廉租住房資金來源，擴大廉租住房制度覆蓋面，保障困難家庭的基本住房需求。在需求調(diào)控中，明確了享受優(yōu)惠政策的普通住房的標準，嚴格稅收征管，加強了稅收對投資和消費的引導作用。二是，堅持強化法治，綜合治理。國務院根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，決定禁止未取得產(chǎn)權(quán)證書的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓，遏制期房炒作。同時，要求強化市場監(jiān)管，加強市場準入管理，把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，作為這次穩(wěn)定房價工作的重要內(nèi)容?！兑庖姟窂娬{(diào)，對囤積房源、發(fā)布不實價格信息、哄抬房價等行為，要嚴肅查處；對情節(jié)嚴重、性質(zhì)惡劣的，建設部會同有關(guān)部門要及時依法從重處罰。
國務院還明確了這次調(diào)控的基本原則?；驹瓌t是，積極穩(wěn)妥，把握力度；突出重點，區(qū)別對待；因地制宜，分類指導；強化法治，加強監(jiān)管。強調(diào)要切實解決市場發(fā)展中存在的問題，特別是消除容易引起泡沫的因素，控制好發(fā)展的節(jié)奏，發(fā)揮好房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟的持續(xù)的推動作用。調(diào)控是為了更好的發(fā)展，決不是打壓房地產(chǎn)。國家出臺的統(tǒng)一政策著眼于解決普遍性的問題，同時強調(diào)因地制宜，分類指導?！兑庖姟返呢瀼芈鋵?，有利于促進房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展，防止市場出現(xiàn)大的起伏，鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控的成果；有利于保障城鎮(zhèn)中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促進社會主義和諧社會的建設?！兑庖姟返陌l(fā)布實施，是政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控能力進一步增強的重要標志。
三、國務院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控決策的貫徹落實情況
這次以穩(wěn)定房價為中心任務的市場調(diào)控工作，自今年初陸續(xù)展開。根據(jù)國務院領導批示精神，春節(jié)前后，建設部分別召開國務院有關(guān)部門、部分城市相關(guān)部門和專家學者、房地產(chǎn)企業(yè)座談會，對市場運行狀況進行了深入分析，對部分城市房價上漲過快問題進行了專題調(diào)研，形成了宏觀調(diào)控的基本思路和有關(guān)政策建議。3月份以來，國務院辦公廳兩次聽取了建設部等有關(guān)部門的匯報。3月下旬，國務院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)電[2005]8號）。為鞏固和發(fā)展調(diào)控成果，4月27日，國務院第88次常務會議，研究了下一步調(diào)控的指導思想、總體思路和基本原則，原則通過了建設部等部門提出的意見和建議。5月11日，國務院辦公廳公布了《意見》，明確了調(diào)控的主要政策措施。從這段時期的工作情況看，國務院關(guān)于穩(wěn)定房價的各項部署，得到了社會各界的廣泛支持和擁護，有關(guān)措施得到了較好的貫徹落實。
第一，國務院有關(guān)部門密切配合，加快配套政策的制定工作。根據(jù)國務院的統(tǒng)一部署，建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局、銀監(jiān)會等相關(guān)部門，認識高度統(tǒng)一，按照各自的職能分工，加快制定和出臺有關(guān)的配套政策。建設部下發(fā)了建住房 [2005]33號明電，對涉及建設系統(tǒng)的各項工作作出具體部署，提出了明確要求。國家稅務總局、財政部、建設部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號），明確了征收營業(yè)稅的政策界限、征管措施，以及地方稅務部門、財政部門、房地產(chǎn)管理部門和城市規(guī)劃部門在執(zhí)行稅收政策中的職責。國土資源部下發(fā)明電，要求各地認真貫徹《通知》，及時反饋落實情況。3月中旬，人民銀行即調(diào)整了個人住房貸款利率和最低首付款比例。人民銀行各分行、省會城市中心支行建立房地產(chǎn)金融聯(lián)席會議制度，加大“窗口指導”力度。銀監(jiān)會要求各國有商業(yè)銀行和股份制銀行對房地產(chǎn)貸款業(yè)務開展自查，并組織銀監(jiān)局進行現(xiàn)場檢查，督促商業(yè)銀行針對問題進行整改。建設部、國土地資源部還分別召開地方主管部門座談會，統(tǒng)一思想，交流經(jīng)驗，研究部署落實工作。
第二，地方各級政府認真貫徹國務院的決策部署。各地高度重視穩(wěn)定房價工作。上海市多次召開市委常委會和政府常務會議，分析市場變化，研究貫徹措施。福建、江蘇、廣東、湖北、山東、遼寧、天津、云南、海南、河南，以及杭州、南京、沈陽等地黨委、政府領導同志召開專門會議聽取有關(guān)部門匯報，研究市場調(diào)控的具體措施。目前，多數(shù)地區(qū)政府已經(jīng)下發(fā)了穩(wěn)定住房價格的貫徹意見。各地已采取的措施主要是：
一是，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。天津市2005年在主城區(qū)安排普通商品住宅用地600公頃；要求新上市的商品住宅中，80％是中低價位普通商品住房。江蘇省要求，各市、縣普通商品住房中，中小戶型的比例一般要達到60％。上海市加快推進落實配套商品房和中低價普通商品住房兩個“1000萬”。青島市明確，2005年和2006年，每年從土地儲備中拿出1000畝土地，用于中低價位普通商品住房建設，使中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房占住房供應總量的80％以上。
二是，加快住房保障制度建設。云南省確定年內(nèi)啟動1000萬平方米的經(jīng)濟適用住房；省財政專項補助建設資金5000萬元，用于解決“雙困戶”的居住問題；全省2005年新增廉租住房1800套，惠及6000“雙困人員”。北京市擬在“十一五”期間推出經(jīng)濟適用住房1000萬平方米，其中2008年前推出800萬平方米。天津市計劃今年建設保障性住房241萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房160萬平方米，實物還遷房58萬平方米，經(jīng)濟租賃房7萬平方米，廉租住房16萬平方米。江蘇省要求各市、縣到2006年底基本解決城市最低收入住房困難家庭住房需求問題。
三是，嚴格控制被動性需求。各省、自治區(qū)、直轄市為防止拆遷規(guī)模反彈，加大了對拆遷計劃的管理，嚴格控制拆遷帶來的被動性需求的過快增長。
四是，加強市場準入和銷售管理。江蘇省規(guī)定，不具備相應房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，不得參加商品房項目用地的招投標，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。南京、杭州等城市通過建立網(wǎng)上合同備案和樓盤表等措施，加強了對每一樓盤的銷售監(jiān)測，實時公布房價漲幅排行榜、轉(zhuǎn)手率排行榜，遏止投機炒房行為。深圳市開展了房地產(chǎn)廣告專項整頓，違規(guī)發(fā)布廣告并且不按要求整改，或達不到整改要求的9個樓盤，已被責令暫停售房業(yè)務。杭州市出臺了《關(guān)于進一步加強和規(guī)范杭州市商品房預（銷）售經(jīng)營管理的通知》和《關(guān)于進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序的通知》，成都市出臺了《關(guān)于進一步加強商品房銷售管理的通知》，促進了市場行為的規(guī)范。
隨著各項調(diào)控措施的逐步實施，在一系列政策措施的綜合作用下，房地產(chǎn)市場運行并已出現(xiàn)積極變化。從部分城市情況看，5月份以來商品住房成交量明顯下降，價格上漲趨緩，部分城市有所下降；二手住房掛牌量明顯增加，成交量也因6月1日起調(diào)整營業(yè)稅政策而短期內(nèi)明顯增加。遏制投機炒作效果初步顯現(xiàn)。消費者觀望心態(tài)濃厚，購房行為漸趨理性，一些地區(qū)新開盤項目不再出現(xiàn)過去排隊購房的場面；部分原準備短期轉(zhuǎn)手住房的投資者，開始轉(zhuǎn)向長期出租。但是，必須清醒地看到，這些調(diào)控效果還只是初步的，市場發(fā)展態(tài)勢的變化更多反映的還只是心理預期的變化，房價漲幅總體上還處于高位。市場發(fā)展也表現(xiàn)出明顯的區(qū)域性差異。一些投資投機性需求量較大、供求矛盾突出、房價上漲較快的東部沿海和內(nèi)地部分中心城市，特別是近期措施得力的地方，政策效應表現(xiàn)得更加明顯些。下一步，在繼續(xù)關(guān)注東部沿海地區(qū)和一些中心城市房價變化的同時，也要關(guān)注中西部地區(qū)出現(xiàn)的新情況、新問題及其發(fā)展走勢，加強分類指導。
四、突出重點，齊心合力，落實好各項調(diào)控措施
《意見》圍繞穩(wěn)定住房價格這個主線，綜合運用規(guī)劃、土地、稅收、金融等措施，結(jié)合住房保障制度建設和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，明確了有關(guān)的政策措施。目前，關(guān)鍵是要統(tǒng)一思想，狠抓落實。對此，政府、企業(yè)和媒體等方面，都承擔著相應的責任，要齊心合力，保證各項調(diào)控政策的貫徹落實。
第一，地方政府要切實擔負起穩(wěn)定房價的責任。要全面學習領會國務院關(guān)于穩(wěn)定住房價格的一系列重要決策，自覺服從國家宏觀調(diào)控大局，增強全局意識和責任意識，切實把思想和行動統(tǒng)一到中央對當前房地產(chǎn)市場形勢的判斷上來，統(tǒng)一到中央的決策部署上來，統(tǒng)一到樹立和落實科學的發(fā)展觀和正確的政績觀上來。正確處理房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟全局的關(guān)系，正確處理地區(qū)發(fā)展和全國保持平穩(wěn)較快發(fā)展的關(guān)系。堅決維護國家宏觀調(diào)控的統(tǒng)一性、權(quán)威性、有效性，做到令行禁止。建設（房地產(chǎn)）主管部門是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的牽頭部門，在規(guī)范房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定房價方面負有重要責任。要在當?shù)卣念I導下，認真做好組織實施和協(xié)調(diào)工作。屬于建設（房地產(chǎn)、規(guī)劃）主管部門自身職責范圍內(nèi)的事項，要抓緊抓實；涉及土地、財稅、金融等調(diào)控政策的落實工作，要主動協(xié)調(diào)，密切配合，確保國務院各項調(diào)控政策措施落到實處。要深入分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場形勢，認真查找市場發(fā)展中存在的突出問題和潛在的矛盾，增強調(diào)控工作的針對性，因地制宜做好當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。要密切關(guān)注各項調(diào)控政策實施后的市場走勢，及時研究新情況、新問題。
當前工作的重點，包括以下七個方面：一是運用好土地、規(guī)劃調(diào)控手段，改善供應結(jié)構(gòu)，著力增加普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應。二是堅決執(zhí)行禁止期房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，遏制投機炒作行為。三是加強房地產(chǎn)市場專項整治，依法嚴肅查處擾亂市場秩序、哄抬房價行為。四是抓好享受優(yōu)惠政策普通商品住房具體標準的制定和落實工作。五是嚴格執(zhí)行住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅調(diào)整政策，加強稅收征管。六是抓住機遇，加快推進住房保障制度建設。七是加快市場信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測，增強市場信息透明度，穩(wěn)定市場預期。
第二，企業(yè)要誠實守信，規(guī)范經(jīng)營。各類房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)市場經(jīng)營活動的主體，是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要力量。因此，企業(yè)的依法規(guī)范經(jīng)營是市場健康運行的基礎，市場的健康運行是企業(yè)長遠發(fā)展的保證。多年來，房地產(chǎn)開發(fā)、中介、物業(yè)管理企業(yè)在促進住房市場化，提升住房品質(zhì)，改善老百姓住房條件，促進經(jīng)濟社會發(fā)展等方面作出了積極貢獻。國務院作出穩(wěn)定房價的重大決策以來，一批骨干企業(yè)積極響應，加強行業(yè)自律，自覺抵制市場經(jīng)營活動中的不良行為。南京市棲霞房地產(chǎn)開發(fā)公司等60多家企業(yè)發(fā)出倡議，表示嚴格自律，規(guī)范銷售，杜絕以任何形式炒作樓盤、哄抬房價。成都市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)起，成都萬科、成都置信等52家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)名簽署了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范交易行為誠信承諾書》，向社會公布了誠信交易；預售許可證前，不搞排號認購、內(nèi)部認訂；不發(fā)布虛假、違法銷售廣告；杜絕“一房兩售”；不短斤少量；不協(xié)助炒房；不蓄意囤積房源，不變相哄抬房價等十二條承諾。江西省部分大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)向全省同行發(fā)出十條倡議，把控制房價過快上漲、確保市場健康有序發(fā)展作為自己的社會責任。他們的行動，代表了絕大多數(shù)有社會責任感的企業(yè)對于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的要求。
但是，我們也要看到市場經(jīng)營中的一些違法違規(guī)行為仍時有發(fā)生，擾亂市場秩序，引起了群眾的強烈不滿。前不久，上海市查處了開發(fā)企業(yè)串通中介機構(gòu)訂立虛假合同、虛報信息、哄抬房價、炒賣期房等違法違規(guī)行為的7個典型案例。深圳市查處了違規(guī)發(fā)布廣告的9個樓盤。杭州市也公開查處了金達開發(fā)公司在項目預售中，連續(xù)訂立和撤銷虛假商品房預定合同、搶注預售房源等違規(guī)預售行為。目前，在開發(fā)環(huán)節(jié)存在的問題，主要表現(xiàn)為：未取得開發(fā)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)；不執(zhí)行國家關(guān)于房地產(chǎn)項目資本金管理的規(guī)定，采取虛假出資、騙取貸款等方式從事項目開發(fā)；不履行項目規(guī)劃審批條件，擅自突破建筑容積率等指標，增加層數(shù)、建筑面積等獲取超額收益；通過分解項目、不履行開竣工以及銷售價格、套型面積等項目建設要求，延緩項目開發(fā)進度、囤積炒賣土地；拖欠工程款和農(nóng)民工工資。在交易環(huán)節(jié)存在的問題，主要表現(xiàn)為：開發(fā)商、中介機構(gòu)和媒體聯(lián)合，惡意炒作，虛構(gòu)買賣合同，囤積房源，哄抬房價；一些開發(fā)企業(yè)不向購房人出具商品房買賣合同示范文本，欺瞞購房人，損害消費者的合法權(quán)益；有的開發(fā)企業(yè)串通房屋測繪機構(gòu)，多算建筑面積，或者不合理地加大公用部位分攤面積；有的提供不實價格和銷售進度信息，誘騙消費者爭購；有的中介機構(gòu)利用合同欺詐或通過假冒房主、串通真房主以假出租、出售等方式騙取中介費。這些行為嚴重影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，損害了行業(yè)的整體形象，也是造成部分城市的部分項目房價非理性上漲的重要原因。
解決上述問題，要靠健全法制和嚴格執(zhí)法，也要靠更多的企業(yè)誠實守信、依法經(jīng)營。骨干企業(yè)對維護市場秩序負有重要責任，對行業(yè)發(fā)展具有引導和示范作用。一是要正確認識和判斷當前房地產(chǎn)市場形勢，自覺地適應國家宏觀調(diào)控政策，把企業(yè)的長遠發(fā)展與市場的健康發(fā)展緊密聯(lián)系起來。二是要增強社會責任感。在經(jīng)營活動中，要尊重、保護一切利益相關(guān)主體的權(quán)益。要加強企業(yè)品牌建設，使企業(yè)的核心價值觀與國家提倡的價值觀、發(fā)展觀緊密結(jié)合起來。三是要依法經(jīng)營、誠信經(jīng)營。嚴格遵守國家法律法規(guī)的規(guī)定，自覺遵守行業(yè)規(guī)則和市場規(guī)范的要求，做到誠信守法，加強企業(yè)自律，規(guī)范自身經(jīng)營行為，堅決杜絕囤積土地、哄抬房價等違法違規(guī)行為。
此外，要堅持正確的輿論導向。《意見》公布后，建設部會同有關(guān)部門即安排了答記者問、接受央視焦點訪談欄目采訪等一系列政策解釋和宣傳引導工作，新華社、人民日報、經(jīng)濟日報、中央電視臺、中央人民廣播電臺等主流媒體進行了大量正面報道，總體反映較好。但一些地方也反映，有些非主流媒體將中央調(diào)控政策片面解讀為政府要打壓房價，將個別情況、個別案例渲染成房價整體大跌，在一定程度上已影響到正常的市場心理預期。在這里，我希望廣大媒體從維護宏觀調(diào)控大局，維護群眾切身利益的角度，多作正面宣傳引導；同時，對于擾亂市場秩序、哄抬房價等違法違規(guī)行為，也要實事求是地予以揭露，如實報道。
同志們，當前我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控正處于關(guān)鍵時期，穩(wěn)定住房價格還有大量工作要做。各級房地產(chǎn)管理部門，要充分認識自己肩負的重任，堅定不移的貫徹落實好國務院的各項部署，確保穩(wěn)定房價工作取得預期目標，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
企業(yè)郵箱
OA登錄
財務系統(tǒng)
印章系統(tǒng)